Курс доллара
Средний
НБУ
Приват
Проминвест
Аваль
Ощадбанк
Конвертер

Купувати майнові права на об'єкт, який буде збудовано у майбутньому, - це завжди ризик


Два роки тому газета "Все про бухгалтерський облік" уже розповідала[1] про реєстраційну реформу, метою якої було значне спрощення набуття громадянами прав власності на нерухоме майно. Про те, що змінилося відтоді, які виклики довелося долати та нові ініціативи в цій сфері, розповідає перший заступник Міністра юстиції Олена СУКМАНОВА.

Олено Валеріївно, не так давно коло реєстраторів нерухомості суттєво розширилося - право реєструвати нерухоме майно отримали як звичайні нотаріуси, так і місцеві органи влади. Наскільки виправданими виявилися такі зміни? Як вони по­значилися на кількості та якості реєстраційних дій?

Від цієї реформи, коли в нас з'явилося три суб'єкти реєстраційних дій - нотаріуси, реєстратори міських рад і райдержадміністрацій і комунальні та державні підприємства, які отримали відповідну акредитацію, ми маємо все-таки більше плюсів ніж мінусів. Послуга стала супердоступною, тобто взагалі немає жодної проблеми щось зареєструвати в будь-якого суб'єкта. Зникла така проблема, як корумпованість реєстраторів із точки зору того, що, як зазначив один мій колега, робота попереднього органу - Укрдержреєстру - була зразковим прикладом корупції, коли все робилося законно, але за гроші. Штучно створювалися черги, формальні перешкоди. Зараз у нас цього немає.

Ми не отримали шаленої кількості неякісних реєстраційних дій і таких, що відбуваються з порушеннями. Звісно, вони є. Адже про погане говорять більше, ніж про щось хороше. До того ж, ми маємо, на жаль, сотні скарг до Комісії з питань розгляду скарг у сфері державної реєстрації (далі - Антирейдерська комісія), і є реєстратори, які свідомо порушують закон. Але якщо порівняти кількість реєстраційних дій із результатами роботи Антирейдерської комісії, то відсоток таких, із порушеннями, дуже малий. За рік у двох реєстрах - Єдиному дер­жавному реєстрі юридичних осіб, фізичних осіб - підприємців та громадських формувань і Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно - відбувається плюс-мінус 10 млн записів. Це й відчуження нерухомості, й іпотека, й оренда, й зміни керівника, засновника, власника тощо. Торік комісія задовольнила близько 600 скарг, нехай іще половина була недопущена до розгляду за формальними ознаками. Хай це буде 1,5 тис. скарг. До того ж, ми розуміємо, хтось обрав не адміністративний, а судовий шлях захисту своїх прав, хтось - залагодив цей конфлікт мирним шляхом, хтось - звернувся до правоохоронних органів. Якщо все це приблизно полічити, то виходить, що до 2-3% реєстраційних дій здійснюються з порушеннями. Та це абсолютно не означає, що на такий незначний відсоток ми закриваємо очі. Ми маємо відновлювати права, адже за кожним порушенням стоїть доля майна, доля людини.

Є реєстратори, які роблять реєстраційні дії таким чином, ніби або взагалі не усвідомлюють відповідальності за реєстраційну дію, або, навпаки, це свідомий крок. Наприклад, роблять реєстраційну дію без скан-копії документів, і ми, як регулятор, не можемо побачити, що стало підставою для реєстраційної дії. Або роблять реєстраційну дію на підставі неіснуючого рішення суду. Скажімо, декілька тижнів тому було зареєстровано рішення засновників припинити діяльність. А, як ми всі знаємо, потім настає ліквідаційна процедура - два місяці на пред'явлення кредиторами своїх вимог, складання ліквідаційного балансу абощо. Але ні. Зареєстрували рішення про ліквідацію, а за сім хвилин - уже зареєстрували ліквідацію. Отак просто один натиском на кнопку зникає ціле підприємство.

І як діє Мін'юст у подібних ситуаціях?

Ми скасовуємо такі реєстраційні дії. Вони є, а тому щоб підвищити якість роботи реєстраторів, особливо реєстраторів органів місцевого самоврядування, ми вирішили і, власне, уже є постанова Кабміну щодо складання реєстраторами іспитів[2]. Вони будуть не на такому самому професійному рівні, але максимально наближеними до нотаріальних іспитів. Принаймні знання реєстраційного, кримінального, антикорупційного законодавство точно мають перевірятися. Й іспит повинен складатися без будь-якого втручання людського чинника - без співбесіди чи спілкування, коли хтось суб'єктивно буде оцінювати: чи допустити особу до здійснення реєстраційних дій. Тільки кандидат і комп'ютер.

Ми мали цьогоріч дуже класний приклад складання іспиту на право зайняття нотаріальною діяльністю. Його майже два роки не було й усі очікували складання цього іспиту - вирували пристрасті, називалися шалені цифри за його складання. Але все було чесно, роботи оцінювалися комп'ютером. Думаю, щось подібне ми зробимо й для реєстраторів, аби дійсно підвищити їх професійний рівень.

Одна з нагальних проблем - активізація діяльності так званих "чорних" нотаріусів. Як із цим явищем бореться Мін'юст?


Я завжди говорю: немає "чорних", "білих", "сірих" чи ще якихось нотаріусів. Недобросовісні є, і одне з актуальних питань - активізація кримінальних справ. Наприклад, нотаріус стверджує: так, до мене звернулася людина, але ані вона, ані її паспорт не викликали в мене сумнівів щодо ідентифікації її особи. Звісно, у такому разі ні я, ні члени Антирейдерської комісії не можуть надати оцінку, бо ми не були присутні. І, в принципі, це - предмет розгляду кримінальної справи. Трапляється, коли в нотаріуса вкрадено чи втрачено ключ і відбувається несанкціонований доступ до Реєстру. Оцінювати це - не наша компетенція.

У нас є один механізм - тимчасове блокування доступу до Реєстру, а щодо нотаріусів - іще один механізм - скасування свідоцтва про право на зайняття нотаріальною діяльністю.

Є Вища кваліфікаційна комісія нотаріату, куди входять паритетно 50% представників Мін'юсту, 50% - нотаріальної палати. Саме ця комісія колегіально вирішує, чи достатньо було в нотаріуса порушень, щоби скасувати його свідоцтво про право зайняття нотаріальною діяльністю.

Також, на жаль, ми дуже часто стикаємося із ситуаціями, коли нотаріус, виїжджаючи на відпочинок, залишає свій ключ помічнику або консультанту. Це просто біда, безвідповідальне ставлення до своїх обов'язків, до операцій, які будуть проводитися. Звісно, у житті хочеться всім довіряти. Але коли під твоїм ключем, під твою особисту юридичну та моральну відповідальність робляться якісь правочини, які стосуються не тільки майна, а може, й життя людини, я таку поведінку не розумію. Тому ми й надалі продовжуємо постійний моніторинг у Реєстрі операцій, які відбуваються, і проводимо камеральні перевірки реєстраторів. Якщо така перевірка призначається, це абсолютно не означає, що вона закінчується негативним висновком. Тим не менше, у 2017 році було скасовано 11 свідоцтв про право зайняття нотаріальною діяльністю.

Чи можете зробити перші підсумки щодо ефективності заборони на рівні програмного забезпечення реєстраторам здійснювати реєстраційні дії за межами своєї області? Які очікувані результати від такої заборони?

Моя особиста думка: те, що робиться на технічному, програмному рівні, є найефективнішим. Після зміни реєстраційного законодав­ства існувала норма про те, що реєстратор повинен робити дії тільки в межах своєї юрисдикції, але такі дії робилися й в інших областях. Пряма норма закону, яка не виконувалася. Тому технічно таке обмеження мало місце.

Була також норма про те, що реєстратор, коли реєструє договір оренди земельної ділянки, повинен звернутися до Державного земельного кадастру й перевірити наявність реєстрації до 2013 р., щоб не зробити подвійної реєстрації. Але запити до ДЗК часто просто не надавалися. Тому ми зробили автоматичний обмін даними із ДЗК і наразі, якщо є неспівпадіння кадастрового номера, обтяження обмеження реєстрації, система не дозволяє перейти до іншого поля.

Серед подальших кроків, які унеможливлять реєстрацію прав власності на підставі підроблених рішень суддів, Ви анонсували автоматичний обмін даними між реєстрами Міністерства та Єдиним державним реєстром судових рішень. Коли на це очікувати?


Щодо судових рішень, то реєстратор повинен їх перевіряти. Адже коли клієнт приходить до нього із судовим рішенням, реєстратор не знає, оригінал це чи ні. Він обов'язково має зайти до Єдиного державного реєстру судових рішень і перевірити не тільки наявність судового рішення, а й його текст. Бо буває, що або взагалі немає ніякого судового рішення, або співпадає номер судового провадження й більше нічого, або співпадає все, тільки трошки відрізняється резолютивна частина рішення. Проте перевірка тексту судового рішення, зіставлення його з наданим не завжди відбувається.

Тому ми вже уклали меморандум із Державною судовою адміністрацією про те, що до 15 листопада запрацює автоматизований обмін даними із судовим реєстром.

Оскільки Ви згадали, що частина скарг не допускається до розгляду Антирейдерською комісією за формальними ознаками, уточніть, якою є процедура звернення до комісії?


Процедура проста, але чомусь її часто порушують. Для звернення до комісії потрібно дотриматися кількох умов.

Перша - це термін 60 днів із моменту, коли особа дізналася або повинна дізнатися про порушення свого права. Тому що Антирейдерська комісія створена саме як оперативний інструмент відновлення порушених прав, а не задля вирішення старих проблем, які роками тягнуться в судах.

Друга - це обов'язкові умови, які має містити скарга. Вони чітко прописані в ст. 371 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень".

Я вже робила і презентацію, і відеоблог із цього приводу. Але весь час ми отримуємо скарги з формальними порушеннями, які не можна допустити до розгляду, починаючи від того, що ми отримуємо скаргу без дати й підпису. Це по-перше.

По-друге, серед обов'язкових вимог - інформація про наявність чи відсутність судового спору.

По-третє, правильні реквізити реєстраційного рішення. Не номер об'єкта, а номер реєстраційного рішення. Також законодавчі норми, які, на думку скаржника, порушено.

По-четверте, це повноваження особи, яка подає документи, адже не завжди є довіреність на представника чи ордер адвоката.

І ще один момент - правильне засвідчення копій, тому що в законі зазначено: документи повинні бути засвідчені в установленому законом порядку. Немає встановленого законом порядку для фізичних осіб - вони в довільній формі можуть написати "згідно з оригіналом". А щодо юридичних осіб є ДСТУ, яким регламентовано, що посвідчений документ має містити "згідно з оригіналом", дату, підпис, посаду повноважної особи та печатку.

Буває, що особа через формальні помилки, на жаль, пропускає термін звернення до Антирейдерської комісії, тому що 60 днів уже минуло. Тоді або може звертатися інша особа, права якої порушено, або це має бути вже судовий захист.

В одному з інтерв'ю Ви зазначили, що антирейдерські штаби, які діють по всій Україні, працюватимуть до 15 листопада 2018 року. Що потім?


Не зовсім так. Торік це був перший - пілотний проект згідно з протокольним дорученням Уряду, і антирейдерські штаби дійсно працювали з 15 серпня по 15 листопада. Якраз була пора збору врожаю, і це була реакція, у тому числі, на запит і профільних асоціацій, і громадського суспільства. Штаби виявилися досить ефективними, незважаючи на те, що це не якийсь новий державний орган, не залучено жодної копійки з державного бюджету, не створено жодного додаткового робочого місця для чиновника. А навпаки - такий собі оперативний майданчик вирішення проблем усіма представниками державних органів, які теоретично можуть бути залучені у цьому. Зазвичай засідання антирейдерських штабів проходять конструктивно. Профільні аграрні асоціації контролюють рівень цієї роботи й не допускають, щоб вона перетворилася на замилювання очей або звітування "для галочки". Також завдяки профільним асоціаціям існує канал розповсюдження інформації про діяльність цих штабів: як вони діють і яким чином до них можна звертатися.

Цьогоріч штаби запрацювали з квітня, і у відповідному протокольному дорученні вже не було зазначено кінцевої дати, вони мають працювати, коли це потрібно. Наприклад, немає такої потреби у східних, західних областях, а в центральній Україні штаби фактично кожного тижня збираються і обговорюють проблеми.

Зараз багато зводиться житла, зокрема у столиці. Однак непоодинокими є випадки так званих довгобудів, коли з потенційним власником квартири укладається попередній договір права власності, а кінцевого результату немає. Чи не плануєте внесення змін до законодавства, щоб покласти край такому продажу "повітря"?


Я б почала з того, що люди, які обирають свій об'єкт, також повинні відповідально ставитися до такого обрання. Завжди будуть "наперсточники" і завжди знаходиться певна кількість осіб, які їм довіряють. Я не знаю, чи розробляється відповідний законопроект Мінрегіонбудом. Якщо в них є така ініціатива, ми із задоволенням можемо долучитися до неї. Але я все-таки порадила б людям, які обирають собі житло: ви повинні розуміти, що купувати майнові права на об'єкт, який у майбутньо­му може бути збудовано, - це завжди ризик. Причому не тільки тому, що поганий забудовник. У нашій країні це може бути ризик банк­рутства того ж забудовника, чи ризик зміни певних законодавчих умов.

Окрім того, коли ви обираєте забудовника, дослідіть історію об'єктів, які ним уже побудовано. Якщо це другий-третій об'єкт, а попередні ще не здані в експлуатацію, напевно, що є питання.

Також потрібно оцінити якість і кількість юридичних дозвільних документів. І в цьому контексті хочу закликати громадян користуватися юридичною допомогою. Коли на достатньо коштовну річ витратити тисячі доларів і не скористатися допомогою юристів - це якось нелогічно. А якщо немає грошей, то по всій країні працює безоплатна правова допомога, та сто відсотків громадян мають право на консультацію. У нас налічується більше ніж 550 точок доступу до безоплатної правової допомоги, є регіональні центри та бюро. Будь ласка, запитайте там. Дуже багато людей не знають про дорожню карту дозвільної документації на будівництво: що перш за все має бути право на землю; що цільове призначення земельної ділянки має відповідати тому, що там будується; що повинен бути дозвіл на початок будівельних робіт (а багато хто користується дозволом на початок підготовчих робіт); що повинна бути узгоджена проектна документація; що генеральний підрядник повинен мати ліцензію на будівельні роботи. І всі ці документи мають бути в офіційних реєстрах, щоб їх можна було перевірити. Якщо виконати для себе хоча б ці три складові, думаю, відсоток тих, хто може бути ошуканий недобросовісними забудовниками, стане значно нижчим.

Уже півроку діє закон, який дозволяє легалізацію самобудів. Як із цим справи?

Це дійсно корисна річ, тому що під дію закону підпадають відносно невеликі об'єкти площею до 300 кв.м - житлові будинки, садівничі будинки, господарські споруди тощо.

Покроковий шлях оформлення досить простий. По-перше, потрібно мати право на землю - дер­жавний акт про право власності або договір оренди. По-друге, обов'язковим є цільове призначення. Якщо це житловий будинок, то в акті на землю повинно бути зазначено: для будівництва й обслуговування житлового будинку. По-третє, це технічне обстеження місцевими архітекторами на предмет непорушення за мінімальними ознаками протипожежних, санітарних та інших головних норм.

Наступний крок - отримання технічного паспорта, який можна замовити в будь-якій, навіть комерційній організації, яка має відповідну ліцензію. Потім із цими паперами ви звертаєтеся до Державної архітектурно-будівельної інспекції й отримуєте документ про введення в експлуатацію. Після введення в експлуатацію місцева рада присвоює цьому будинку поштову адресу. І останній крок - звертаєтеся до будь-якого державного реєстратора, щоб зареєструвати право власності в реєстрі. Для цього ви подаєте ДАБІ, відповідно, документи про право на землю, присвоєння адреси та введення в експлуатацію.

А які покрокові дії повинен зробити громадянин, щоб зареєструвати право власності на нерухоме майно?

Якщо йдеться про реєстрацію новобудови, то є забудовник. Ви реєструєте право власності на квартиру на підставі відповідного договору, який ви укладаєте. Таким може бути або договір купівлі-продажу майнових прав, або інвестиційний, або угода з фондом фінансування будівництва, або цільові облігації - залежно від того, яким чином фінансується будівництво. Також має бути довідка про сплату повної вартості й акт приймання-передачі. З боку замовника - ще акт введення в експлуатацію, тобто документація на об'єкт. Але те, що стосується покупця-людини, то я назвала три головні документи.

Зараз є багато забудовників, які будують, приймають в експлуатацію, приймають на себе право власності, а потім продають квартири за договором купівлі-продажу як звичайний об'єкт на вторинному ринку. Якщо відбувається такий продаж, то, як і за будь-якого продажу на вторинному ринку, нотаріус одночасно з посвідченням нотаріального договору купівлі-продажу реєструє право власності.

Якщо це спадок, так само нотаріус, який видає свідоцтво про право на спадщину, одночасно реєструє право власності в реєстрі.

Скільки часу і грошей потрібно витратити на реєстрацію об'єкта нерухомості? Нотаріуси ж різні бувають.

Нотаріуси бувають різні й вартість їхніх послуг також є різною. За часом, наприклад, якщо вам потрібно зареєструвати посвідчення договору купівлі-продажу, за дві години це можна зробити.

У нас є проблема доступу до більш соціальних послуг державних нотаріальних контор. До речі, маємо законопроект, який викликав багато суперечок і супротиву з боку Нотаріальної палати, а саме від приватних нотаріусів. Я досі дивуюся чому, адже суть законопроекту проста. Є райцентри, села, селища міського типу, у яких узагалі нотаріусів немає - ані приватних, ані державних, а різниця у вартості послуг державного і приватного нотаріусів сягає 2,5-3,5 рази. І коли йдеться про оформлення спадщини, то будинок у селі іноді дорівнює вартості оформлення права власності на нього у приватного нотаріуса. Ми подивилися, які найбільш затребувані нотаріальні послуги в сільській місцевості - це спадщина, оформлення копії заяви, заповіти, договори купівлі-продажу, реєстрація прав на землю. А проблема в тому, що коло державних нотаріусів кожного року звужується, тому що їхній приблизний середній вік 50+. Молоді люди, які отримують свідоцтво після іспиту, хочуть працювати у великих містах, і це, у принципі, розумно й економічно доцільно, адже що вони робитимуть у селі? Хіба що раз на місяць прийде хтось оформляти спадщину. Ми навіть збільшили заробітну плату державним нотаріусам, але однаково на вирішення проблеми це критично не вплинуло.

Тому ми запропонували залучати до нотаріальної роботи співробітників системи юстиції, які працюють в усіх районних центрах. Це, в першу чергу, консультанти державних нотаріальних контор, які там працюють і надають такі послуги роками. У другу - це можуть бути представники управлінь юстиції стосовно реєстрації нотаріату. І в третю чергу - представники РАЦСів, які все життя працюють з реєстрами.

У нас є домовленість із об'єднаними територіальними громадами про надання таким уповноваженим особам Мін'юсту права оформ­лювати найбільш затребувані категорії правочинів. Але ми зустріли дуже неоднозначну реакцію нотаріальної спільноти - нібито це рейдерство, знищення нотаріату, хоча люди як не працювали, так і не збираються працювати в селі. Виглядає як дві шальки терезів: на одній - інтереси приватних нотаріусів, які там не працюють, але висловлюють свої амбіції; на другій - 13 млн громадян, які проживають у сільській місцевості. У нас 30% сіл не покриті Інтернетом, у 122 районах немає державного нотаріуса, а відстань між райцентрами сягає 200 км, черги займаються о 5 ранку. І не факт, що ви потрапите до нотаріуса, якщо зайняли чергу зранку, ці спроби можна робити декілька разів.

Проте ми сіли за стіл переговорів і досягли абсолютно чітких домовленостей. Боїтеся рейдерства? - Ми прибрали договори купівлі-продажу з переліку нотаріальних дій уповноважених осіб Мін'юсту. Корпоративні права? - Їх немає. Корпоративне право може бути зареєстровано такою уповноваженою особою тільки у випадку, коли це складова спадщини. А хто ж успадковує фірми в селі? Боїтеся за землю? - Ми прибрали реєстрацію прав на землю. Залишили тільки оформлення спадщини, заповіту, договори дарування, довічного утримання, копії.

Наразі законопроект схвалений Комітетом Верховної Ради з питань економічної політики і готується до розгляду в першому читанні. Дуже сподіваємося на адекватне сприйняття цього законопроекту народними депутатами, тому що, крім соціальної ініціативи, там навіть під мікроскопом немає до чого причепитися.

Відомо, що в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно містяться дані починаючи з 2013 р. Які правові наслідки для тих, хто оформлював чи переоформлював нерухомість раніше? Чи обов'язково таку нерухомість реєструвати?


Якщо право власності у вас виникло на підставі документів згідно з чинним на той момент законодавством, тобто до 2013 року, не треба зараз нічого робити. Якщо маєте бажання, право власності можна зареєструвати в новому реєстрі - на це піде півгодини часу. Якщо вам це не потрібно і вас влаштовує паперовий документ, можете з ним спокійно жити - він є дійсним, і ніхто на підставі того, що він укладений до 2013 року, його не оспорюватиме. Коли настане час, і ви вирішите продавати об'єкт нерухомості, зверніться до нотаріуса, котрий спочатку зареєструє право власності в новому реєстрі, а потім посвідчить правочин і зробить відчуження. Те саме стосується спадку, дарування тощо.

Розмову вела Ольга Германова

vobu.ua

 

13-11-2018

Обсудить с читателями 


Читайте также:





Другие рубрики сайта:

    - Архитектурная мозаика
    - Книжная полка
    - Лента закона
    - Страницы истории
    - Удивительное рядом
    - Улыбнемся



 

 
 
 
 
 
Охтень Татьяна Леонидовна

 Частный нотариус
 Свидетельство № 5332

 01034, г.Киев, ул. О.Гончара, 40

Время работы:
  Пн.- Пт. с 10-00 до 17-00;
  Сб.,Вс.- по договоренности.

  Тел.:
     044 235-20-35
     050 331-66-81
     093 288-02-07

  E-mail:tatokhten@rambler.ru
 
 
Оценка недвижимости
 
  Гоцманюк Александр
  Александрович
 
  Свидетельство
  МФ №6587 от 13.12.2008 г.

  Тел.:
     044 278-10-18
     093 538-28-58

 

В Киеве на Троещине внезапно пропал свет Почему обесточен целый жилмассив и ТРЦ SkyMall. В пятницу, 7 декабря у жителей Деснянского района пропал свет. Десятки домов обесточены. Электроэнергия пропала в 16:15. По состоянию на 16:51 свет не включили. Кроме этого,...  подробнее 07.12.2018 17:21
 
Как полицейскому получить жилье: четыре условия Глава МВД назвал условия получения жилья правоохранителями. Сегодня, 3 декабря, министр внутренних дел Арсен Аваков представил программу финансового лизинга для сотрудников полиции и ГСЧС. Об этом сообщает пресс-служба МВД, - ...  подробнее 07.12.2018 16:34
 
Забудовники прогнозують подальше зростання собівартості будівництва житла «Щороку собівартість будівництва житла зростає, як мінімум, на 10% і в 2019 р. очікуються такі ж темпи подорожчання», - прогнозує Олег Майборода, гендиректор «Укрбуд Девелопмент». В першу чергу,...  подробнее 07.12.2018 15:19
 
(C) Мастер недвижимости «Янус», 2010